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一、缴纳标准
在《税总函[2016]309号国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中“土地增值税纳税申报表(三)还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。”
因此，房地产企业出售自建的经营性公建符合主管税务机关旧房的界定标准即可按照旧房缴纳土地增值税。

二、收入与扣除项目
1.收入
转让房地产的收入按照转让房地产所取得的全部收入额来进行确定
2.扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额
取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付的土地出让金额及按国家统一规定交纳的有关费用
（2）评估价格
如取得实际的评估报告，则根据评估报告旧房及建筑物的评估价格与实际取得评估报告所花费的评估费用。
《财税字[1995]48号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
（3）购房契税
针对购房契税，如评估报告中包含该部分金额则不需单独列示，如评估报告中不包含契税则需进行单独列示。
（4）购房发票
如开票为增值税普通发票，则按照价税合计金额进行确定，再根据实际持有年数进行加计扣除；如开票为增值税专用发票，按发票所载金额与不允许抵扣进项税额合计金额进行确定，再根据实际持有年数进行加计扣除。
（5）与转让房地产有关的税金
针对本次转让房地产所发生的印花税、城市维护建设税以及教育费附加允许进行扣除。
在实操案例中，很多房地产开发企业普遍会遇到一个模糊地带问题，扣除项目“土地”成本如何确认，是按照评估报告？土地取得实际成本？是否含大配套成本？从“土地增值税纳税申报表（三）”填表的概述中，我们可以看出土地成本以“实际支付”为依据，政府部门在执行时，对于土地的确认更多的会参考纳税人商品房清算时的土地成本。那我们是否可以理解，其实，自建的经营性公建在作为存量房销售清算的土地成本以商品房清算当时预留出的公建成本即土地单方*已售公建面积确认，那么上述第三个疑问也自然浮出水面。当然，实际的扣除成本最终依旧还是由税务局或行政服务中心专管存量房税务缴纳部门根据纳税人提供资料确认，我们建议企业在申报前留存完整相关资料，避免后续申报扣除项目产生更多的不确定性。

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王伟喆

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