分期开发项目能否合并计算退税的分析
时间：2022-09-15 14:01:41
房地产企业在土地增值税清算当年，企业所得税汇算清缴出现大额亏损，且由于没有后续开发项目，亏损在以后年度无法弥补。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）（以下简称“81号文件”）的政策规定，可以计算出该项目因土地增值税导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。但在实际操作中，对于政策中提到的“项目”解释不一，如果涉及分期开发项目，是针对最后清算的立项进行退税，还是多期立项合并进行退税，仍然是大家讨论的焦点问题。
一、相关政策的变革
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。但以土地增值税的文件确认企业所得税政策对“项目”的定义，我们认为是没有依据的。
2016年以前，房地产企业在土地增值税清算当年，企业所得税汇算清缴出现大额亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，依据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”)规定企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，税务机关无法将企业多缴纳的企业所得税予以退税。为了解决此问题，国家税务总局发布81号文件，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，但是退税的相关处理还是延续了“29号公告”的方法。
在29号公告中规定，在企业注销当年如出现亏损，则企业“整个项目”缴纳的“土地增值税总额”均可以还原计算申请退税，并无只退最后一个立项税款的限制。81号文的立法初衷是将纳税人退税的时间提前，不应对同一地块下分期开发的“整个项目”做不利于纳税人退税的解读。
二、清算时间的限制条件
即使为同一地块分期开发的项目，若要享受“81号文件”的退税政策，仍有其他限制条件，即清算时间的要求。
（1）分多年清算
对于同一个地块分期开发的项目，分不同年度进行土地增值税清算的，因先清算的项目在清算当年仍有其他未清算的项目，不符合“后续已无其他开发项目”的规定，我们认为先清算的立项不符合退税要求，无法合并计算退税。
（2）在同一年前清算
对于同一个地块分期开发的项目，在同一年拿到税务局下发的清算通知书，且在清算当年缴齐税款，取得完税凭证，可以依据权责发生制，作为当年的税金在企业所得税汇缴时进行扣除。扣除后出现亏损，且后续已无其他开发项目，则符合“81号文件”相关规定，可以合并计算退税。
综上所述，对于同一个地块分期开发的项目，若在同一年度进行土地增值税清算，则可以多期立项合并计算进行退税。
关于作者：
刘欣慧
联系方式：13702176096
一、相关政策的变革
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。但以土地增值税的文件确认企业所得税政策对“项目”的定义，我们认为是没有依据的。
2016年以前，房地产企业在土地增值税清算当年，企业所得税汇算清缴出现大额亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，依据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”)规定企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，税务机关无法将企业多缴纳的企业所得税予以退税。为了解决此问题，国家税务总局发布81号文件，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，但是退税的相关处理还是延续了“29号公告”的方法。
在29号公告中规定，在企业注销当年如出现亏损，则企业“整个项目”缴纳的“土地增值税总额”均可以还原计算申请退税，并无只退最后一个立项税款的限制。81号文的立法初衷是将纳税人退税的时间提前，不应对同一地块下分期开发的“整个项目”做不利于纳税人退税的解读。
二、清算时间的限制条件
即使为同一地块分期开发的项目，若要享受“81号文件”的退税政策，仍有其他限制条件，即清算时间的要求。
（1）分多年清算
对于同一个地块分期开发的项目，分不同年度进行土地增值税清算的，因先清算的项目在清算当年仍有其他未清算的项目，不符合“后续已无其他开发项目”的规定，我们认为先清算的立项不符合退税要求，无法合并计算退税。
（2）在同一年前清算
对于同一个地块分期开发的项目，在同一年拿到税务局下发的清算通知书，且在清算当年缴齐税款，取得完税凭证，可以依据权责发生制，作为当年的税金在企业所得税汇缴时进行扣除。扣除后出现亏损，且后续已无其他开发项目，则符合“81号文件”相关规定，可以合并计算退税。
综上所述，对于同一个地块分期开发的项目，若在同一年度进行土地增值税清算，则可以多期立项合并计算进行退税。
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