房地产企业预收款是否可以提前确认销项
时间：2023-01-13 14:28:52
随着土拍市场，集中供地等情形的出现，房地产行业已渐入薄利环节。近几年，房地产企业取得土地成本越来越高，已经出现土地成本金额本身就比收入高的情形，在这种情况下，预缴增值税对房地产企业来说无疑加重了税收负担。那是否可以在预收阶段就提前开发票确认增值税销项税，并将土地成本抵减销售额进行申报增值税呢。下面将从两个观点对此问题进行分析。
一、观点一：可以提前开票确认销项，不再预缴增值税
1、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条增值税纳税义务发生时间：“（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”以及《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第四十五条第(一)项：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”
房地产企业在收到预收款后，开具9%（2019年4月1日之后）税率发票，按上述规定已发生增值税纳税义务，可按销项减进项申报缴纳增值税。无需再以预收款按照3%的预征率预缴增值税。
2、根据海南省国家税务局关于印发《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引》的通知，建筑业和房地产开发业若干税收政策指引中第二条关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管问题“(一)增值税纳税义务发生时间财税36号文附件一第四十五条规定....根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。”
海南省国家税务局这则政策指引有对财税36号附件一第四十五条规定的解读，按上述规定可以理解为一旦企业开具发票，即为发生了增值税纳税义务，不再视为预收款按3%计算预缴增值税。
二、观点二：不可以确认销项，应预缴增值税
1、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第53号“（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。”
房地产企业开具发票，从税目编号分析，未发生销售行为的不征税项目下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”，预收房款也不符合纳税义务发生时点，开具发票时税率栏应填“不征税”，不得开具带有税率的增值税发票以提前确认销项税。
2、根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)附件二第一条第八项销售不动产“9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”以及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号第二节第十条“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”
从上述政策以及增值税申报表的填表说明分析，房地产企业应就预收款预缴增值税，填报在附表四税额抵减情况表第四类销售不动产预征缴纳税款。而不能作为当期销售额填报，也无法抵减土地出让金的进项税。
3、关于大连市税务局的问题答复留言：企业的问题“我司为房地产企业，在项目竣工验收前，我们收到的款项对应已开具9%的增值税发票，请问开发票的金额是不是不需要预缴3%的增值税，直接缴纳9%的增值税即可？”大连市税务局的回复引用了国家税务总局公告2016年第18号第二节第十条（见2）
从大连市税务局的回复可以看出税务局对于提前开具发票确认增值税销项是不认可的，回复的政策引用也是正面答复了房地产企业，收到预收款时应按照3%的预征率预缴增值税。
三、总结
关于房地产企业预收房款能否提前开具发票确认增值税销项，众说纷纭。2016年对房地产企业预收款预缴增值税的政策主要原因为房地产性质特殊，收款时间与交付时点跨度长，一般都是几年后才能实际交付的期房，此时再确认增值税纳税义务，会影响税务局及时征收税款，所以根据房地产行业的利润情况制定了收到预收款后按照3%的预征率预缴增值税的规定。但随着经济形式变化，土地成本越来越高，房地产行业的利润越来越薄，很多企业土地出让金抵减销售额，以及大量的进项税，已经无需再缴纳增值税。此时前期再预缴增值税，而且预缴的增值税无法留抵退税，无疑加重了企业的税收负担。
目前尚未有明确的政策规定，国家税务总局公告2016年第18号依然有效，凡是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。鉴于各地税局对此问题的诸多税务处理，执行口径不一（例如上文提到的海南省以及大连市），因此当房地产企业在实际操作中，首先应与属地税务局充分沟通，明确执行口径，不要自主决定是否提前确认销项税，避免后期因税务局不同意，会产生补缴滞纳金的涉税风险。
关于作者：
王超
13212019533
一、观点一：可以提前开票确认销项，不再预缴增值税
1、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条增值税纳税义务发生时间：“（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”以及《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第四十五条第(一)项：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”
房地产企业在收到预收款后，开具9%（2019年4月1日之后）税率发票，按上述规定已发生增值税纳税义务，可按销项减进项申报缴纳增值税。无需再以预收款按照3%的预征率预缴增值税。
2、根据海南省国家税务局关于印发《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引》的通知，建筑业和房地产开发业若干税收政策指引中第二条关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管问题“(一)增值税纳税义务发生时间财税36号文附件一第四十五条规定....根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。”
海南省国家税务局这则政策指引有对财税36号附件一第四十五条规定的解读，按上述规定可以理解为一旦企业开具发票，即为发生了增值税纳税义务，不再视为预收款按3%计算预缴增值税。
二、观点二：不可以确认销项，应预缴增值税
1、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第53号“（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。”
房地产企业开具发票，从税目编号分析，未发生销售行为的不征税项目下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”，预收房款也不符合纳税义务发生时点，开具发票时税率栏应填“不征税”，不得开具带有税率的增值税发票以提前确认销项税。
2、根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)附件二第一条第八项销售不动产“9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”以及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号第二节第十条“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”
从上述政策以及增值税申报表的填表说明分析，房地产企业应就预收款预缴增值税，填报在附表四税额抵减情况表第四类销售不动产预征缴纳税款。而不能作为当期销售额填报，也无法抵减土地出让金的进项税。
3、关于大连市税务局的问题答复留言：企业的问题“我司为房地产企业，在项目竣工验收前，我们收到的款项对应已开具9%的增值税发票，请问开发票的金额是不是不需要预缴3%的增值税，直接缴纳9%的增值税即可？”大连市税务局的回复引用了国家税务总局公告2016年第18号第二节第十条（见2）
从大连市税务局的回复可以看出税务局对于提前开具发票确认增值税销项是不认可的，回复的政策引用也是正面答复了房地产企业，收到预收款时应按照3%的预征率预缴增值税。
三、总结
关于房地产企业预收房款能否提前开具发票确认增值税销项，众说纷纭。2016年对房地产企业预收款预缴增值税的政策主要原因为房地产性质特殊，收款时间与交付时点跨度长，一般都是几年后才能实际交付的期房，此时再确认增值税纳税义务，会影响税务局及时征收税款，所以根据房地产行业的利润情况制定了收到预收款后按照3%的预征率预缴增值税的规定。但随着经济形式变化，土地成本越来越高，房地产行业的利润越来越薄，很多企业土地出让金抵减销售额，以及大量的进项税，已经无需再缴纳增值税。此时前期再预缴增值税，而且预缴的增值税无法留抵退税，无疑加重了企业的税收负担。
目前尚未有明确的政策规定，国家税务总局公告2016年第18号依然有效，凡是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。鉴于各地税局对此问题的诸多税务处理，执行口径不一（例如上文提到的海南省以及大连市），因此当房地产企业在实际操作中，首先应与属地税务局充分沟通，明确执行口径，不要自主决定是否提前确认销项税，避免后期因税务局不同意，会产生补缴滞纳金的涉税风险。
关于作者：
王超
13212019533