中汇（天津）税务师事务所ZHONGHUI (TIANJIN) CERTIFIED TAX AGENTS

在日常回复税务咨询问题与出具土地增值税清算鉴证报告的工作中，我们发现企业因为对土地增值税预征计税依据理解不同，进而采用的预缴税款计算公式不同，最终导致出现土地增值税预缴不足的风险。对此，本文针对该问题进行简单的探讨。
依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）、《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）以及《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）相关规定，销售额的计算公式为：“销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”。同时《暂行办法》第十一条规定：“应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。”
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。”同时，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
结合上述政策规定来看，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，预缴土地增值税的方法有两种。第一种计算方式即除法计算法为：应预缴税额=全部价款和价外费用÷（1+增值税适用税率）×土地增值税预征率。第二种计算方式即减法计算法为：应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）÷（1+增值税适用税率）×增值税预征率]×土地增值税预征率。
我们理解文件中“可按照以下方法”意为只要满足采取预收款方式销售自行开发项目的，就要按照以下公式计算；“可”这个字眼，是这个前提条件的连接，我们认为这并不意味着纳税人具有了主动选择权。文件出台后我们也了解到，税收征管环境以减法计算法做为计算方法，同时实务中采取该种计算方式的房开企业也更加普遍。我们建议房开企业在预缴前可与主管税务机关沟通，选择合适的计税方法，避免因税款预缴不足引发税务的风险。

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张浩

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