中汇（天津）税务师事务所ZHONGHUI (TIANJIN) CERTIFIED TAX AGENTS

房地产开发企业在申报城镇土地使用税时随意性较大，例如对城镇土地使用税的纳税义务发生、终止时间以及计税依据不明确，这些问题都给企业带来了税务风险，下面针对相关问题展开梳理。

一、纳税义务时间
（一）起始时间
根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定：
关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
（二）终止时间
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税;购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税;出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

二、计税依据
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号)规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。但作为较为特殊的房产企业，从上文“（二）终止时间”也可得知，房产企业缴纳城镇土地使用税的计税依据会随着项目销售情况不断变化的，
因此，在实际操作中，房产企业在确定计税依据时，应按如下公式计算：计税土地面积=未售房屋建筑面积÷房屋总可售建筑面积×宗(丘)地面积。房产企业关注相关项目情况，对于已交付的房产应及时办理核销手续，避免多缴纳税款，产生不必要的损失。

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杨瑞昕

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