中汇（天津）税务师事务所ZHONGHUI (TIANJIN) CERTIFIED TAX AGENTS

精装成本能否在土地增值税前扣除一直是许多房地产企业困惑的问题，笔者将结合案例进行分析。

一、案例概述
某天津市房地产开发商销售高档精装房（已在房管局备案为“精装”），包含电视机、电冰箱、床、沙发等可移动的家电、家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用，全额开具了建筑装饰业发票。土地增值税清算申报时，列入“装饰”的家用电器和家具，应不应该作为开发成本扣除的问题，企业财务产生了两点不同的观点。
一种观点认为，家电、家具的售价款不属于土地增值税征收范围，不应计入开发成本，更不应该加计扣除。
另一种观点认为，既然这部分家电、家具的销售价款已经包含在商品房的销售收入中，房地产开发公司从装饰公司取得的是建筑装饰业发票，业务也是真实的，应当作为房地产开发企业的开发成本，并应该享受加计20%扣除的税收优惠。

二、相关文件
（一）国家性文件
行政概念：根据关于印发《商品住宅装修一次到位实施细则》的通知（建住房〔2002〕190号）第一条规定：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
税收概念：根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第二条规定：“（四）、装饰装饰，是指对建筑、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。”
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定：“（四）、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”
（二）地方性文件
1、安徽
根据《关于若干税收政策问题的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号）第六条规定：“房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。”
2、北京
根据北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2016年第7号）第三十三条规定：“（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。”
3、新疆
根据新疆维吾尔自治区地方税务局《关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）第五条规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。”
4、天津
根据天津市地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的公告》（2016年第25号）第二条规定：“房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。”

三、案例结论
通过上述的国家性文件，可知在交钥匙前精装房屋，基础的精装成本可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。地方性文件更是突出列明精装成本可以扣除的范围。在实务中，相关的税务人员在判定精装成本能否列入成本，往往关注以下两点：①该商品房在房管局备案为“精装”以及销售合同上规定的交房标准；②房地产开发商购买的家具及家电是“不可移动”的。若同时满足以上两点，则精装成本可以扣除。

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柳群琼

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